不動産投資のメリットとデメリットを比較しました。

比較的、安定した収入	空室リスク
インフレに強い	デフレ時資産価値下落
節税効果（所得税・相続税）	税金の専門知識が必要

家賃・敷金・礼金が主な収入源になるので、不動産投資は、比較的安定した収入になります。家賃は株投資や為替取引のように大きく上下しません。

空室になるリスク（空室率）があります。もちろん、空室になると、家賃などの収入源がなくなります。ローンを組んで不動産投資する場合は、最悪、赤字になることもあります。

インフレの時は、家賃・不動産価格が上がる傾向があるので、不動産投資はインフレに強いと言われています。

逆にデフレの時は、家賃・不動産価格が下がる傾向があります。

税金は「益金（収益）－損金（費用）」で計算した「利益」にかかります。つまり「利益の20％が税金」などのように税金がかかります。つまり、もし費用が増えて、利益が減れば、税金は安くなります。
現物不動産投資の場合だと、不動産という現物を所有することになるので、「減価償却」という費用を計上することができるようになります。つまり、その分だけ、税金が安くなります。
法人化することにより更なる節税効果も見込めます。
節税効果を効率よく利用する為には税金の専門知識が必要です。最大限利用する為には税理士等の専門家と顧問契約が必要な為、顧問料などの費用が必要となります。確定申告も必要になります。（法人化した場合決算書作成等が必要となります。）